Caparra o acconto al “compromesso”? Se non compro o non vendo più perdo solo la caparra?
In fase di stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è necessario fare attenzione a molti aspetti. Uno di questi riguarda la somma che l’acquirente versa al venditore contestualmente alla stipula del contratto.
Infatti bisogna stare molto attenti a quello che si scrive nel contratto, in quanto la somma che l’acquirente versa può essere imputata a caparra confirmatoria o penitenziale oppure ad acconto.
Tutti pensano che se l’acquirente o il venditore dovesse decidere di non proseguire dopo la stipula del contratto preliminare perde la somma versata o il doppio della stessa, in realtà non è così semplice.
Tutto dipende da come è stata classificata la somma versata al preliminare.
Se è caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ci sono tre possibilità in caso di inadempimento di una delle parti: l’adempiente può recedere dal contratto ritenendo la caparra o esigendo il doppio della caparra se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, oppure può chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno.
Si tratta di tre alternative tra le quali l’adempiente può scegliere.
E’ opportuno precisare che se si sceglie di ritenere la caparra o il doppio sono escluse le altre due ipotesi; se si sceglie la seconda opzione occorre attendere una sentenza che obblighi l’inadempiente ad eseguire il contratto; se invece si chiede il risarcimento del danno, qualora la richiesta venisse accolta, c’è il rischio che la quantificazione del danno sia inferiore all’ammontare della caparra. La caparra confirmatoria è quella più utilizzata nelle compravendite immobiliari.
In alcuni casi la caparra è penitenziale (art. 1386 c.c.): si tratta del corrispettivo del recesso. Questo significa che le parti prevedono subito all’interno del contratto il diritto di recesso con conseguente perdita della somma versata (se recede l’acquirente il venditore trattiene la caparra ricevuta oppure se recede il venditore l’acquirente ha diritto al doppio della caparra). In questo caso non ci potranno essere altre possibilità.
Un’altra possibilità è l’acconto: quest’ultimo è come la caparra un anticipo sul prezzo, ma non costituisce una garanzia perchè in caso di mancata conclusione del contratto l’acconto dovrà essere restituito qualunque sia la responsabilità delle parti.
A questo punto è chiaro che la caparra confirmatoria è quella più consigliata perché tutela maggiormente le parti coinvolte nell’accordo e infatti è quella più utilizza
