La vendita e l’acquisto di una casa richiedono tantissimo impegno.
Quando compri un immobile devi non solo soddisfare un gusto personale ma conoscere tutti i passi dell’operazione, ancor prima di firmare il contratto.
Se devi vendere casa devi conoscere le leggi del mercato immobiliare del momento e cercare di soddisfare le esigenze del futuro acquirente.
Ecco un elenco di consigli che possono esserti utili per acquistare e vendere casa serenamente:
- Distinguere tra l’acquisto di un immobile nuovo e un immobile usato.
- Controllare se l’immobile è soggetto ad edilizia privata e se è gravato da particolari vincoli (es. edilizia convenzionata, diritto superficiario…).
- Controllare la conformità tra scheda catastale che deve essere rasterizzata (timbrata elettronicamente dal catasto a lato) e stato di fatto dell’immobile.
- Controllare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione urbanistica presente nel comune in cui si colloca l’immobile medesimo.
- Controllare se l’immobile è provvisto del certificato di abitabilità/ agibilità; in caso contrario si potrà comunque procedere alla compravendita purchè l’acquirente sia stato informato.
- Controllare se gli impianti dell’immobile sono dotati delle dichiarazioni di conformità; in caso contrario si potrà comunque procedere alla compravendita purchè l’acquirente sia stato informato.
- Controllare che l’immobile sia dotato dell’attestato di prestazione certificazione energetica (APE) e che lo stesso sia ancora valido.
Il certificato ha validità per 10 anni dalla data del rilascio. - Controllare, in caso di contesto condominiale, che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, richiedendo all’amministratore una dichiarazione attestante la situazione dei pagamenti.
- Controllare, in caso di contesto condominiale, la presenza di eventuali condomini morosi.
- Effettuare le ispezioni ipotecarie sull’immobile per verificare che sia libero da iscrizioni e/ o trascrizioni pregiudizievoli.
- Controllare la provenienza dell’immobile considerando che se si tratta di donazione occorre adoperare degli accorgimenti: infatti se non sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante oppure 20 anni dalla donazione se il donante è ancora in vita, eventuali eredi legittimari potrebbero impugnare la donazione con il rischio per l’acquirente di perdere il bene; per questo motivo le banche difficilmente concedono mutuo per l’acquisto di immobili di provenienza donativa.
Tuttavia oggi esistono delle polizze assicurative a garanzia che in molti casi risolvono il problema. - In caso di compravendita di un immobile nuovo è necessario verificare in che fase della costruzione si trova l’immobile.
Infatti se non è ancora stata presentata in comune la “fine lavori” il costruttore deve obbligatoriamente prestare fideiussione bancaria o assicurativa (meglio bancaria), a garanzia delle somme versate a titolo di caparra/acconto, in base al decreto 122/2005.
Inoltre con il D.lgs. 14/ 2019 il contratto preliminare di compravendita degli immobili da costruire deve essere stipulato da un Notaio.
Bisogna infine prestare attenzione al certificato di agibilità perché nel caso di immobili nuovi si rogita spesso senza il certificato ma con la richiesta dello stesso o addirittura con l’impegno del costruttore a richiederlo successivamente; tuttavia nella maggior parte di questi casi in realtà non viene mai richiesto o rilasciato.
Importante è la garanzia che il costruttore deve fornire sui difetti di fabbricazione per 10 anni che decorrono dalla data della fine lavori e non dalla data dell’acquisto.
Occorre anche chiedere l’importo delle spese relative ad allacciamenti e accatastamento, le quali sono generalmente escluse dal prezzo di acquisto salvo diverso accordo. - Nel caso di più venditori le firme sul contratto preliminare di compravendita dovranno essere poste da tutti salvo la presenza di una procura notarile.
- Il contratto preliminare deve essere sempre obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.
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Come acquistare e vendere casa in sicurezza
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Consigli utili per acquistare e vendere casa serenamente e in totale sicurezza.
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Daniela Colombo
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Valutazione Casa Varese
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