Per valutare un immobile occorre innanzi tutto conoscere esattamente lo scopo della stima, le caratteristiche del bene e il mercato in cui il bene si colloca.
Dopo avere effettuato le indagini di cui sopra si può individuare il metodo di stima più adatto.
Noi prendiamo in considerazione le stime finalizzate alla compravendita immobiliare.
Se il mercato in cui si trova il bene è un mercato “attivo”, cioè un mercato ricco di compravendite di beni simili a quello da stimare, si potrà effettuare una stima sintetica o diretta che si basa sul confronto immediato con beni simili di cui si conoscono già i prezzi e i parametri.
Se invece il bene si colloca in un mercato “non attivo”, cioè un mercato in cui non è possibile confrontare il bene da stimare con altri beni simili già compravenduti, si può procedere con una stima analitica o indiretta con la quale il valore viene ricercato sulla base del reddito che il bene è in grado di produrre. Tuttavia la stima analitica è molto meno diffusa.
I procedimenti più usati riguardano la stima sintetica e in particolare:
- la stima ad impressione o a vista che si basa sull’esperienza del tecnico e consiste nel confrontare mentalmente il bene da stimare con altri simili conosciuti già venduti.
- la stima parametrica con la quale si individuano i beni simili già compravenduti nella stessa zona e i relativi prezzi e si stabilisce un parametro di riferimento (per esempio il mq) e quindi si individua un valore unitario al mq, come avviene nell’ osservatorio del mercato immobiliare.
Occorre tenere presente che con questi metodi estimativi basati sul confronto si individua un valore ordinario che è un valore provvisorio che deve essere successivamente corretto tenendo conto delle caratteristiche straordinarie proprie del bene da valutare, cioè bisogna applicare le eventuali aggiunte/detrazioni e comodi/scomodi.

