E’ OBBLIGATORIO REGISTRARE IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE? E TRASCRIVERLO?
Il contratto preliminare (“Compromesso”) di compravendita immobiliare deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione o 30 giorni se redatto da un Notaio con scrittura privata autenticata o a con atto pubblico. Si tratta di un adempimento obbligatorio previsto dagli art. 2 2 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131.
In caso di registrazione tardiva, è possibile procedere con un ravvedimento operoso.
Sono solidalmente obbligati alla registrazione tutte le parti contraenti (i privati o il Notaio se presente) e anche l’agente immobiliare eventualmente incaricato della vendita.
La registrazione del contratto preliminare costituisce un adempimento fiscale finalizzato a dare una data certa al contratto, la cui mancata attuazione non incide sulla validità dell’atto. Qualora il contratto preliminare non venisse registrato si configurerebbe una evasione fiscale e in questo caso l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere il pagamento della imposta e le relative sanzioni.
Una idea sbagliata ma molto diffusa è che il contratto preliminare deve essere registrato soltanto se stipulato con l’intervento di un agente immobiliare ma come detto sopra il preliminare deve essere registrato sempre.
In base a questa falsa credenza ancora oggi molti contratti preliminari non vengono registrati ma con l’entrata in vigore del D.L. 4 luglio 2006 n. 223 convertito con legge 4 agosto 2006 n. 248, sono state adottate misure maggiori per il contrasto all’evasione fiscale, prevedendo al comma 22 art. 35 della medesima legge l’obbligo delle parti, negli atti di cessione di immobili, di indicare analiticamente tutte le modalità di pagamento del corrispettivo. Questo significa che negli atti definitivi di compravendita è diventato obbligatorio indicare se sono state versate caparre o acconti e il pagamento di questi ultimi sottintende che si è verificata la stipula di un preliminare che deve essere stato registrato.
Ne consegue che in caso di controlli effettuati dall’Agenzia delle Entrate su un atto notarile di compravendita, stipulato dopo l’entrata in vigore della suddetta legge, dal quale risulti il versamento di caparre o acconti, l’Agenzia delle Entrate procederà al controllo del precedente preliminare e della relativa registrazione. Se tuttavia dovesse risultare che il contratto non è stato registrato allora si è verificata una evasione fiscale.
La registrazione non deve essere confusa con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione infatti è una forma di pubblicità “dichiarativa” finalizzata a rendere l’atto opponibile ai terzi. Questo significa che ogni altra operazione trascritta successivamente alla trascrizione del preliminare, riguardante lo stesso immobile sarà inefficace nei confronti del promissario acquirente e pertanto non avranno effetto nei confronti di quest’ultimo eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti o altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
La trascrizione del contratto preliminare è facoltativa e può essere effettuata solo se l’atto è redatto da un Notaio nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.
chiaro ed esauriente